頭金・貯金なしでもマイホームを買える?
頭金なしのリスクとフルローンで
購入するポイント

 

マイホームを購入する際に「頭金」というものがあります。頭金とは、「住宅ローンを使わずに自己資金で払う一部部分」のことを言います。購入時には、頭金以外にも費用が発生するため、頭金を十分に用意できないと心配になる方もいると思います。
今回は、頭金を用意せずにマイホームを購入する場合のリスクや注意するべきポイントについて、ご紹介したいと思います。

 

■頭金なし・貯金なしでもマイホームを買える?

頭金もなく貯金もない場合、マイホーム購入を諦めてしまう方も多いのではないでしょうか?こちらでは、頭金なし・貯金なしでもマイホームを購入する方法を紹介します。

 

◇安定・継続した収入があれば購入可能

正社員でなければ購入できないわけではありません。アルバイトやパート、派遣社員、契約社員、自営業でもローンを組むことが可能です。

 

「フラット35」は雇用形態に関係なく住宅ローンを申し込むことができます。ただし、正社員と比較した場合、貸してもらえる金額は少なくなります。また、正社員であっても勤務年数が短いと審査が通らないこともあります。

 

◇頭金なしでも満額のローンは組める

かつては、金融機関は満額の8割程度までしか貸付を行わなかったため、現在でも2~3割を頭金として用意する習慣が残っていますが、頭金を用意しておかなくても満額でローンを組めるようになったため、必要なくなりました。

 

■頭金なしでマイホームを購入するリスク

頭金がない状態でもマイホームを購入することは可能ですが、リスクが伴うことを十分理解しておきましょう。リスクを紹介しますのできちんと把握し、購入後の計画をしっかり立てれば問題も解消されます。

 

◇住宅ローン返済額が大きくなる

毎月の返済額は、頭金の分だけ軽くなります。頭金なしで購入した場合、月々の住宅ローン返済額は2割程度大きくなるため、頭金ありに比べて毎月の負担は大きくなります。収入を圧迫して返済ができなくなると、最悪自宅を手放さなければいけないケースもあります。

 

◇住宅ローンの利子が大きくなる

借り入れるローンの金額が大きくなると、最終的に返済する利息も大きくなります。仮に3,000万に対して固定金利1.4%で35年、元利均等で返済する場合、頭金600万+ローン2,400万だと約637万、全額ローンだと約800万の利子を支払う必要があります。163万もの差になるため、決して無視できる金額ではありません。

 

◇ローン残額が多いと家を売却できない

なんらかの理由で自宅を手放す時、ローン残額が多いと売却することができません。売却金額よりローンの残額が多いと、現金で不足分を支払わなければいけないのです。

 

頭金の分、ローンが少なければ経年劣化等での資産価値の低下を補えますが、路線価格や地価の高騰でもない限り、基本的には新築時より資産価値が下がってしまうため、売却ができなかったり、最悪の場合は債務整理をせざるを得ないことも意識しておきましょう。

 

■フルローンでマイホームを購入する時のポイント

フルローンでマイホームを購入するポイントを紹介します。フルローンを組むメリットも合わせて紹介しますので、ローンを何年にしようか悩んでいる方は参考にしてみましょう。

 

◇毎月の返済額から借りられる額を調べる

住宅ローンは年収400万円以上で年収の20%、500万円以上で25%程度が理想と言われています。ライフステージが進むと子供の進学など大きな出費が重なる時期を避けられないため、フルローンなら年収の3~4倍が安全でしょう。

 

税込の年収が400万円なら月々7万円から8万円程度が上限になります。仮に固定金利1.4%で35年、元利均等で返済する場合、2,400万円程度が上限になりますが、1,600万円から1,800万円あたりに押さえておいた方が安全です。

 

◇諸経費を計算して差し引く

家の購入にはさまざまな諸経費がかかります。売買契約書の収入印紙代から始まり、仲介手数料、登記費用、表示登記費用、ローン保証料、住宅ローン契約書の収入印紙代、ローン手数料、ローン代行手数料、火災保険料、固定資産税精算金と合計で150万円程度は見ておく必要があります。

 

仲介手数料やローン代行手数料は業者によって大きく金額が異なりますが、登記にかかる費用などは国に支払うため節約することができません。諸経費はローン総額で多少変動しますが、家本体の購入費から必ず差し引いて購入計画を立てましょう。

 

 

■マイホームで購入できる物件の種類とメリット・デメリット

マイホームを購入する場合、一軒家かマンション、新築か中古などで検討する場合が多いですが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。人生を大きく左右する買い物になりますので、慎重に選択するようにしましょう。

 

◇マンションのメリット・デメリット

構造上、耐火性や耐久性に優れ、オートロックなどでセキュリティ面にも強く、通勤通学に便利な駅チカ立地の物件が多いのが特徴です。鉄筋コンクリート造なのでエアコン効率もよく、節電にもなります。

 

一方で、管理費や修繕積立金などの毎月の出費があります。また共同住宅なので管理や修繕、老朽時の建て替えなどの方針を決める際には所有者の一定数の同意が必要になります。

 

◇一戸建てのメリット・デメリット

土地建物ともに自分の資産になり、リフォームや建て替えも自由に行えます。ペットの飼育や庭の活用も近隣と揉めない程度であれば自由にできます。管理費等の固定費もかかりません。戸建てでも建売住宅であれば購入後すぐに入居することが可能です。

 

ただし、駅までは遠い物件が多く、将来的に老朽化してきた時のリフォーム代などまとまったお金が必要になります。注文住宅の場合、構造によっては売却金額が大きく下がってしまうこともあります。

 

◇新築のメリット・デメリット

建物も内装も新しいため、きれいで使いやすく、築古の物件と比較すると耐震性や省エネ性能が高い物件が多いのが特徴です。税制面でも優遇されているので、節約にもつながります。

 

ただし、中古と比べると物件価格は高く、希望エリアに物件がない場合もあります。また、未完成で販売される物件は実際の建物を内見できないので、見ないまま契約することになります。

 

◇中古のメリット・デメリット

手頃な価格で購入しやすく、エリアを絞っても既存物件が多いので、希望に近い物件を探しやすくなります。また実際の物件を内見して、状態や近隣の住民なども確認できるので、住んだあとのイメージをしっかり掴んでから契約ができます。最近では中古物件のリノベーションも多く、外観からは想像がつかないほどおしゃれな物件も少なくありません。

 

しかし、新築と比較すると住宅性能はどうしても低い傾向にあり、また、内装や設備の状態によってはリフォーム費用なども別途必要になることがあります。

 

■まとめ

頭金を用意しなくても、長期間継続して就業していれば、住宅の購入は可能です。収入に応じて無理のない計画を立て、希望する物件が賃貸の家賃よりもローン返済の方が有利な場合は、思い切って購入を検討するのもよいでしょう。

 

物件によってメリット・デメリットが異なるため、今後のライフステージなども検討しながらじっくりと選びたいですね。

 

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